地方版“国五条”细则的陆续出台引发热议。各地楼市细则的调控力度不一，政策有紧有松。其中，一线城市调控力度明显趋紧， 例如北京，不但明确规定征收20%住房转让个税，还对京籍单身人士提出限购要求。而大部分二线城市政策力度较松，甚至被指“细则不细”。另据报道称，截至 目前，全国35个城市均已公布2013年度房价控制目标，且内容基本一致，即2013年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅。 而针对最受关注的“20%个税”问题，则有20余个城市在细则中只字未提。

　　此前，面对南京版形同“微博”的简短细则，有购房者大呼不再指望能降低房价。那么，调控政策全面出台，能否抑制房价上涨的势头？各地调控细则都有哪些特 点，对房地产市场将产生怎样的影响？针对网友热议的诸多话题，昨日，中国房地产学会副会长陈国强应中新网房产频道邀请做客视频访谈，深度解读了地方版“国 五条”细则，并分析楼市走向。

　　焦点一：房价控制目标

　　观点：与居民收入增幅挂钩合理

　　3月31日，广州、深圳相继出台国五条实施细则，均将2013年房价调控目标设定为新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅，而青岛、南京、大连、合肥、天津、重庆、成都等城市的房价调控目标均是如此。

　　对于这一目标是否合理的问题，陈国强说，201年相当多的城市把房价控制目标和居民收入与GDP两个指标相挂钩，相比之下，与当年居民实际收入相挂钩更 能够反映房价和居民收入增长两者之间的关系，水分更小一些，而与GDP增幅挂钩恐怕与房价控制指标之间偏离的可能性更高。

　　但是陈国强强 调，如果拿当年房价均价的涨幅和人均可支配收入的增幅挂钩，首先需要当地的房价水平是处在合理的状态，没有明显偏高的迹象。其次，拿当地居民实际收入增幅 和房价水平相挂钩，是控制相对涨幅的合理性，其所表达的是对实际是涨幅的约束，而不是房价绝对值的下降。

　　陈国强还表示，从已经公布的30多个城市来看，北京是唯一一个提出进一步降低房价价格的一个城市。

　　按照北京版细则要求“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。陈国强说，这是政府运用行政力量来干预市场的特征非常明显，和其他城市相比，这个做法显然带有很明显的北京特色。

　　焦点二：多地细则未涉及20%个税

　　观点：有所保留可以理解 开征后或加剧新房供求矛盾

　　国五条细则出台后，二手房交易征20%个税的问题一直备受关注。但梳理多个城市的细则可发现，“转让住房征收20%个税”并没有在所有城市的细则内容中 体现：北京、天津提出对家庭唯一住房满5年的免征个税，而上海细则中并未提及满5年住房免税的条款；深圳也只提出严格执行国办发〔2013〕17号文关于 出售自有住房个人所得税的征收规定。

　　对于这些差别，陈国强表示，不同城市在调控手段的选择应用上不同可以理解。但从中长期发展的角度看，对于房地产市场的发展还是要更多运用市场的手段，经济的手段，包括税收的手段。

　　陈国强称，北上广深在这一轮市场回暖当中属于“领头羊”，其所面临的房价上涨压力、市场楼市调控难度、挑战性更高，所以更有必要采取多元化的措施。而其 他的普通二三线城市，包括一些省会城市楼市显然更健康一些，在调控手段的选择应用上不能够完全等同于京沪这样的城市，所以有所保留可以理解。

　　此前，国五条细则中有关20%个税的条款引爆了多地二手房交易。不少人担心个税会转嫁到买房者身上，同时未来二手房交易受挫，也会推高新房市场的需求。对此，陈国强表示，这种可能性是存在的。

　　陈国强说，以北京为例，二手房市场已经成为一个不能忽略的主市场。二手房市场面临个税调整之后，必然会影响到市场的成交量，随着更多的需求转移到新房市场，有可能会进一步恶化新房市场的供求矛盾。此外，卖房者把税赋成本转嫁给买房者的可能性也是存在的。

　　焦点三：地方版细则被批“不够细”

　　观点：京沪国版细化程度高 可操作性强

　　从已经出台的地方版细则来看，评论多认为北京调控内容最严，而部分城市则被指细则不细，甚至出现不出台专门的国五条细则等情况。

　　对此，陈国强表示，北京、上海细则细化程度较高，落实的操作性也较强；二线城市中，海南不再出细则，仅按照中央要求执行，而杭州把焦点关注在年度的房价控制目标上，“这反映出大家对于细则的内容理解不一。”

　　他认为，新“国五条”尽管原本的内容原则性比较概括，但是涉及的内容却很多。

　　“比如限购、差别化限贷政策、年度房价控制目标、年度住宅用地计划，以及部分城市限价、保障房安居工程建设，包括了很多方面。如果要制定针对性比较强的细则，应该像北京版细则一样，接下来有很强的操作性，直接可以落地的。”

　　陈国强说，有些城市在制定细则时把国五条的要求分解成了不同的内容，“像南京把细则首先理解为年度的房价控制目标，其他的内容没有涉及，这个实际上就反 映出中央和地方对于国五条所谓细则问题的理解上面很大的偏差了。” 但是陈国强指出，鉴于不少城市细则还在制定中，接下来可能还会针对限购、个税、年度住宅用地计划等出台相关配套文件，因此后续仍有待观察。

　　焦点四：限购限贷升级

　　观点：“认房又认贷”过于简单化将误伤刚改

　　近期，北京开始严格执行公积金认房又认贷政策。据机构数据显示，公积金认房又认贷从严后一周，市场交易量严重受挫，下浮8%左右。对此，陈国强表示，“认房又认贷”若是过于简单化，将会误伤刚改人群。

　　他认为，从政策的初衷来看，“认房又认贷”是为了防范少数人利用公积金的贷款渠道骗贷，或者多次使用公积金贷款，所以在本意上应该对该政策给予肯定。

　　但是陈国强也强调，如果“认房又认贷”在执行过程中简单化了，就有可能对一些合理正常的运用公积金贷款的需求会带来一些伤害，“跟二套房贷的性质类似， 在二次买房过程当中，相当一部分人群有改善居住条件的目的；在现有的政策环境下，这个人群实际上是受到比较明显政策的压制，或者受政策的挤压。”

　　此外，北京版“国五条”就对京籍单身人士提出了限购要求。陈国强表示，对于北京本地户籍单身人士进行限购规定，对于正常的买房需求有保护意义；同时，对于利用单身身份想试图多买房子的方法，也有防范作用。

　　“最近3月1号的国办17号文件出了之后，我们看到很多城市都出现了，为了规避调控政策的这种限制，出现了一系列市场扭曲的现象，其中就有假离婚的这种 案例，北京这种情况表现的更为明显，这一条新规对于防范这种假离婚现象，以及其他采用一些非法违规的手段来规避调控的这样一些限制，具有非常强的针对 性。”陈国强说。